İpoteka krediti ilə ev alanların sayı azalıb

Əmlak bazarında mənzillərin sürətlə bahalaşması kreditlə alınacaq evlərin də ümumi qiymətini artırır

Məlum olduğu kimi, 2025-ci ilin yanvar-noyabr aylarında banklar tərəfindən İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xətti ilə 393.3 milyon manat ipoteka krediti verilib. Bu, ötən ilin göstəricisinə nisbətən 2.8 milyon və ya 0.7 faiz azdır. Hesabat dövründə İpoteka və Kredit Zəmanəti Fondu tərəfindən yenidən maliyyələşdirilmiş ipoteka kreditlərinin həcmi 399.4 milyon manat olub. Ötən illə müqayisədə bu sahədə 19.5 milyon manat və ya 4.7 faiz azalma olub.

Yanvar-noyabr aylarında Fondun yerləşdirilmiş istiqrazlarının h?cmi 550 milyon manat təşkil edib. Bu, ötən ilin göstəricisi ilə eyni olub.

Cari il ərində dövlət büdcəsindən Fonda 85.2 milyon manat ayrılıb. Ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə bu istiqamətdə 2.9 faiz azalma qeydə alınıb.

Mütəxəssislərin fikrincə, ipoteka kreditlərinə olan tələb azalmasına ən əsas səbəb faiz dərəcələrinin yüksək olmasıdır. Banklarda ipoteka kreditləri üçün tətbiq edilən faiz dərəcələri artdıqca, kreditin aylıq ödənişləri daha baha başa gəlir və bu da potensial borcalanların ipoteka götürməkdən çəkinməsinə səbəb olur.

Əmlak bazarında mənzil qiymətlərinin sürətlə artması kreditlə alınacaq evlərin də ümumi qiymətini artırır. Bu vəziyyətdə ilkin ödəniş və aylıq ödəmə yükü daha da ağırlaşır ki, bu da ipoteka tələbini azaldır.

İpoteka kreditlərinin limitli olması imkanları məhdudlaşdırır

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadovun sözlərinə görə, İpoteka Kredit Zəmanət Fondu hesabına verilən ipoteka kreditlərinin limitli olması və bankların maliyyələşmə strukturu onların öz vəsaitləri hesabına ipoteka kreditləşməsi imkanlarını məhdudlaşdırır: "Bütün banklar daxili vəsaitlər hesabına ipoteka kreditləşməsində iştirak etmir, çünki onların əksəriyyətində kifayət qədər vəsait yoxdur. Kommersiya bankları öz vəsaitlərini ipoteka kreditləşməsi üçün istifadə etməyə başlayandan sonra bankların imkanları bu cür kreditlərin kommersiya faydaları kimi azalıb. Bununla əlaqədar olaraq, kommersiya bankları ipotekaların verilməsini azaldıb, dövlət vəsaitlərindən isə bu gün də fəal şəkildə istifadə olunur".

İpoteka bazarına marağın artırılması üçün şərtlər bir az da sadələşdirilməlidir

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev qeyd edib ki, sırf ipoteka krediti ilə mənzil almaq üçün rəsmi iş yerin olmalıdır. İnsanların əksəriyyəti rəsmi işdə işləyir, amma əmək haqqı azdır. İşdən sonra gedib, taksi fəaliyyəti ilə məşğul olur, yaxud kənarda kiçik biznesi, xarici ölkədə qohumu, evi var və oradan pul gəlir. Amma həmin pulları rəsmi göstərə bilmədiyinə görə ipoteka kreditindən yararlana bilmir. İpoteka bazarına marağın artırılması üçün şərtlər bir az da sadələşdirilməlidir: "Hazırda bir sıra səbəblər var ki, onlara görə ipoteka ilə ev almaq vətəndaşa sərf etmir".

Ən əsas məsələlərdən biri gəlirlərlə bağlıdır

Bank məsələləri üzrə ekspert Elman Sadıqovun dediyinə görə, ipoteka ilə bağlı bir neçə əsas istiqamət var: "Ən əsas məsələlərdən biri gəlirlərlə bağlıdır. Çünki burada ailə üzvlərinin sayına görə müəyyən olunur. Bir də minimum yaşayış həddi var. Ailədə neçə üzv varsa, o minimum yaşayış həddinə vurulur ki, aylıq xərc bu qədər olmalıdır. Maaşın da qalan hissəsinin 70 faizə qədərini ödəniş edə bilərlər. Bu, əslində normaldır. Bir insan 500 manat maaş alıb, onun 400-300 manatını ipoteka ödəyə bilməz. Çünki onun aylıq yaşayışı var. Maaş məsələsinə görə hər adam ipoteka ala bilmir. İkinci məsələ isə faizlərlə bağlıdır. Dünyada demək olar ki, ipoteka dolların faizi ilə əlaqədar yüksəkdir. Amma ümumilikdə götürdükdə nisbətən aşağı faizlərimiz var. Yəni güzəştli ipoteka 4 faizdir. Güzəştli ipotekanın dairəsini genişləndirmək olar. Əslində əmlakların qiyməti bütün dünyada qalxıb, inflyasiya var. Onsuz da tikinti materiallarının da qiyməti qalxır. Əmlakın qiymətinin artması məsələsinə baxıla bilər. Tutaq ki, əmlakın qiyməti 10-15 faiz aşağı salınarsa, ipotekaya axın artacaqmı? Nəticə etibarilə ipoteka kreditlərinə baxarkən hər bir dövlət ehtiyatlı mövqe tutmalıdır. Çünki ipoteka uzunmüddətli borclanmadır. Uzunmüddətli borclanma isə əhalinin rifahına, yaşayış tərzinə, xərcləmələrə də təsirini göstərir. Buna görə də dövlətlər müəyyən mənada ehtiyatlı mövqe tuturlar. Amma ev önəmlidir, evi olmayan şəxs həm də kirayə pulu ödəməyə məcbur olur. Bu, ciddi şəkildə təhlil olunmalıdır. Təhlil olunandan sonra əhali arasında sorğular keçirmək olar. Bundan sonra müəyyənləşdirmək olar ki, bunlardan hansı prosesə mənfi təsir göstərir".

Bu şərtlər daxilində ipoteka kreditlərinə müraciət edənlərin sayı azalıb

İqtisadçı ekspert Natiq Cəfərlinin sözlərinə əsasən, təqribən ailənin aylıq gəliri (xanım və bəyin birlikdə, yaxud birinin) 1000 manatdan yuxarı olduqda ipoteka kreditinin verilməsi barədə daha asan qərar çıxarılır. Azərbaycanda rəsmi maaşlar aşağı səviyyədədir. Digər tərəfdən, qeyri-rəsmi maaş alanlar, sübut edə bilməzlər ki, rəsmi göstəriləndən daha çox vəsait qazanırlar. Ona görə də ipoteka üçün müraciət edənlərin sayı kifayət qədər azalıb. Bu, birbaşa tələblərin sərt olması ilə əlaqədardır: "Mənə elə gəlir ki, tələblərdə müəyyən qədər dəyişikliklər olmasa, ipotekaya müraciət edənlərin sayı az olacaq. Çünki ölkədə o kriteriyalara cavab verən çox az vətəndaş var. Ümumilikdə bu şərtlər daxilində ipoteka kreditlərinə müraciət edənlərin sayı azalıb. Şərtlərdə dəyişiklik olmasa, çox güman ki, İpoteka Fonduna müraciət edənlərin sayında ciddi irəliləyiş olmayacaq".

Faiz dərəcələrinin yüksəlməsi və mənzil qiymətlərinin sürətli bahalaşması...

İqtisadçı ekspert Əkrəm Həsənov deyir ki, ipoteka kreditlərinə tələbin azalması ilk növbədə əhalinin maliyyə yükünün artması ilə bağlıdır. Faiz dərəcələrinin yüksəlməsi və mənzil qiymətlərinin sürətli bahalaşması ipotekanı orta gəlirli ailələr üçün daha az əlçatan edir. Eyni zamanda, gəlirlərin artım tempi bu bahalaşma ilə ayaqlaşmır ki, bu da uzunmüddətli kredit öhdəliyi götürmək istəyənlərin sayını azaldır. Bankların riskləri nəzərə alaraq kredit şərtlərini sərtləşdirməsi də tələbi zəiflədən əsas amillərdəndir: "İpoteka krediti uzunmüddətli verilir, bu illər ərzində maaşda və s. problem ola bilər. Bu dəqiqə insanların çoxunda qeyri-sabit vəziyyətdir. Ona görə də banklar maraqlıdır ki, ən sadiq, ən etibarlı müştərilərə kredit versinlər. Yəni sərtləşdirmə bununla bağlıdır ki, banklar ən yaxşı müştərilərə kredit verirlər ki, gələcəkdə heç bir problem olmasın. Çünki kreditin ödənilməsində problem yarananda banklar məhkəmələrə düşürlər. Bu da onlara "əl vermir", yəni istəmirlər. İnsanların ödəniş qabiliyyəti gündən-günə aşağı düşür. Tələb ona görə azalır ki, insanlar o kreditin onlara verilməyəcəyini başa düşürlər. Buna görə də müraciət etmirlər. İnsanlar artıq ev problemi yox, çörəkpulu məsələsini düşünürlər. Ona görə də heç kəs gedib kreditə girmir və ev almaq istəyənlərin sayı azalır. Onsuz da insanlar başa düşüblər ki, kredit götürə bilməyəcək, öhdəsindən gəlməyəcəklər".

Mövcud şəraitdə ipoteka bazarında canlanma yalnız faiz dərəcələrinin yumşaldılması və mənzil əlçatanlığını artıran mexanizmlərin tətbiqi ilə mümkün ola bilər.

Bu vəziyyət əhalinin kreditlə ev almaq imkanını çətinləşdirir

İqtisadçı Xalid Kərimlinin sözlərinə görə, son 2 il ərzində əhalinin mənzilə əlçatanlığı kəskin pisləşib: "Son iki ildə bu imkan 150 faiz kimi qiymətləndirilirdisə, bu, hazırda 108 faizə düşüb. Bu göstəricinin sürətlə düşməsi mənzil bazarındakı kəskin bahalaşmanı və bahalaşmanın əhalinin gəlirlərini üstələməsini göstərir. İnsanların orta gəlirlə mənzil alması daha da pisləşəcək. Mənzil bazarında qiymətlərin artımı davam etsə, biz Londondakı mənzil qiymətləri ilə müqayisə apara biləcəyik. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun verdiyi məbləğlərlə mənzil qiymətləri arasındakı fərq böyüyür. Kommersiya bankları son 2 ildə ipoteka kreditlərinin faizlərini 3 faizdən çox artırıb. Bu vəziyyət əhalinin kreditlə ev almaq imkanını çətinləşdirir".

Bütün inkişaf etmiş ölkələrdə əmlak bazarı iqtisadi aktivlik baxımından vacib sektorlardandır. Bu, bir tərəfdən, vətəndaşların mənzil təminatının yaxşılaşdırılmasına xidmət edir, digər tərəfdən, real sektoru canlandırır. Ona görə də Azərbaycanda da bankların verdiyi ipoteka kreditlərinin həcmində artım tempinin bərpa edilməsi və faizlərin endirilməsi vacibdir. Bu, vətəndaşların kreditlərə əlçatanlığının təmin edilməsi, mənzil probleminin həllinə dəstək olunması və bütövlükdə, həmin sektorda aktivliyin qorunub-saxlanması baxımdan əhəmiyyətlidir.

Sevinc QARAYEVA

525-ci qəzet .- 2025.- 26 dekabr (№238).- S.10.