Daşınmaz əmlak və liberal iqtisadiyyat

Azad sahibkarlığın və liberal iqtisadiyyatın təşviqi

Dünya iqtisadiyyatının yaşadığı son ağır maliyyə və iqtisadi böhran başlanğıcını daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət dəyişikliklərindən götürdü. Böyük həcmdə ipoteka kreditlərini özünə çəkən sektor bir müddətdən sonra elə bir dəyərə sahib oldu ki, o, bura vəsait yönəldənlər üçün başağrısına çevrildi. Sektorda qiymətlərin artması bahalı ipoteka müqavilələrinin bağlanmasına əsas yaratdı və həmin kreditlərin qaytarılması qeyri-mümkün oldu. Bununla da dünya kredit borclarının qaytarılması problemi ilə üz-üzə qaldı və məlum maliyyə böhranı yaşandı.

Qlobal böhranın yaratdığı son hadisələr göstərdi ki, daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət dəyişiklikləri iqtisadiyyata ciddi təsir imkanlarına malikdir. Bu sektor nəinki özünə yaxın olan sahələrdə, hətta iqtisadiyyatın bütün sferalarında ciddi dəyişikliklər doğura bilər.

Bəs, bu nə cür baş verir? Azərbaycan Mərkəzi Bankının "Pul siyasəti icmalı"nda qeyd edilir ki, son 40 ildə Avropa Birliyi (AB) ölkələrində daşınmaz əmlak bazarına qoyulan investisiyaların ÜDM-də payı ortalama 3-8% arasında dəyişib. Nisbətin kiçik olmasına baxmayaraq, Avropa ölkələrində tikinti sektoru əməktutumluluğu ilə seçilir ki, bu da iqtisadiyyatda tsikllərin meydana gəlməsinə təsir etmə gücünə malikdir. Bu baxımdan, daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyalar ilə təkrar və ilkin mənzil bazarında formalaşan qiymətlər arasında əlaqənin ölçülməsi böyük əhəmiyyətə malikdir. Avropa Birliyi ölkələrində daşınmaz əmlak bazarında baş verən prosesləri müəyyən etmək və "sərvət effekti"ni ölçmək məqsədilə 6 iqtisadiyyat üzrə (Almaniya, Fransa, İtaliya, İspaniya, Niderland və Birləşmiş Krallıq) qiymət dəyişmələrinin investisiya qoyuluşuna təsiri ekonometrik metodlarla qiymətləndirilib. Qiymətləndirmə zamanı qısamüddətli və uzunmüddətli dövrdə baş verən proseslər nəzərdən keçirilib. İstifadə olunan modeldə daşınmaz əmlak sektoruna yatırılan investisiyaların əsas faktorları kimi ÜDM, uzunmüddətli dövr üçün faiz dərəcələri və torpaq qiymətləri istifadə edilib. Qiymətləndirməyə daxil edilən ölkələr AB-nin ÜDM-nin 80%-ni təşkil edir. Hər bir ölkədə daşınmaz əmlakın qiyməti və investisiyaların dəyişməsi arasında kifayət qədər fərq mövcuddur. Belə ki, ekonometrik qiymətləndirmənin nəticələrinə əsasən qısamüddətli dövrdə 1%-lik daşınmaz əmlak qiymətlərinin artması Almaniyada 0,85%, Fransa və İspaniyada 0,20% həcmində investisiya cəlbi ilə nəticələnir. Həmçinin bu ölkələrdə investisiya qoyuluşunun multiplikativ effektə malik olduğu müəyyənləşdirilib. Daşınmaz əmlaka yatırılan investisiyanın 1% artması növbəti 4 rüb ərzində Fransa və İspaniyada müvafiq olaraq 0,6 % və 0,7% investisiya artımı ilə nəticələnir.

AB ölkələrində qiymət fərqlərinin mövcud olması təkcə iqtisadi deyil, həm də tikinti prosesində mövcud olan əngəlliklərlə də izah olunmalıdır. Belə ki, Dünya Bankının Doing Business - 2011 hesabatına əsasən, Almaniyada tikinti üzrə icazə sənədinin alınmasına 100 gün tələb olunduğu halda, Cənubi Avropa ölkələrində ortalama 257 gün tələb olunur.

Son illərdə mərkəzi bankların pul siyasəti xəttini müəyyənləşdirərkən aktivlərin qiymət dəyişiminin diqqətə alınması fikri müzakirə olunur. Belə ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər, pul siyasəti istiqamətinin müəyyənləşdirilməsinə bir neçə perspektivdən birbaşa və ya dolayı yolla təsir göstərir.

İlk növbədə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər birbaşa olaraq inflyasiyaya təsir göstərir. Bu təsirin həcmi İstehlak Qiymətləri İndeksində "şəxsi daşınmaz əmlak malları" komponentinin xüsusi çəkisindən asılıdır. "Şəxsi daşınmaz əmlak malları" komponentinə ipoteka kreditlərinin faiz dərəcəsi, əmlak vergilərinin həcmi, təmir xərcləri və əmlak sığortasının qiyməti daxildir.

Daşınmaz əmlak bazarında qiymət azalması və ya artımı iqtisadiyyatda ev təsərrüfatı xərclərinin "daşınmaz əmlak malları xərcləri" bəndinə təsir edir. Daşınmaz əmlak malları xərcinə kirayə xərci, müntəzəm ipoteka ödənişləri, daşınmaz əmlakın qeydiyyat xərci, kommunal xərclər və s. aiddir. Daşınmaz əmlak malları xərcinin həcmi iqtisadiyyatda məcmu tələbin əsas təsiredici göstəricilərindən biri olduğundan birbaşa olaraq monetar siyasətin effektivliyinə təsir edir. Bazarda qiymət dəyişimi "maliyyə-katalizator effekti"nə (maliyyə bazarında cuzi dəyişimin qısa zaman kəsiyində iqtisadiyyatda daha ciddi dəyişikliklərlə müşayət olunması) gətirib çıxara bilər və bu, qarşısıalınmaz nəticələrə səbəb ola bilər. Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı, daşınmaz əmlak sahiblərinə yeni maliyyələşmə mənbəyi yaradır. Bazar iştirakçıları yeni qiymətlərlə eyni əmlakı zəmanət qoymaqla daha çox borc əldə edə bilərlər ki, bu da "ev təsərrüfatı xərcləri"ndə silsilə artıma səbəb ola bilər.

Daşınmaz əmlak bazarında qiymətin kəskin şəkildə dəyişməsi və tarixi normalardan kənara çıxması "köpük effekti" yarada bilər ki, bu da real iqtisadiyyata mənfi təsir göstərə bilər. "Köpük" investorları qərar qəbul edərkən yanıldır və iqtisadi resursların səmərəli yerləşdirilməsinə mane olur ki, bu da iqtisadiyyatda ciddi itkilərlə nəticələnir. Belə halların qarşısını almağın ən səmərəli həlli mərkəzi bankların aşağı, stabil və proqnozlaşdırıla bilən inflyasiya həddinə nail olmaqdır.

Azərbaycan Mərkəzi Bankı bildirir ki, monetar (pul-kredit) siyasət xəttini müəyyənləşdirərkən, diqqətə alınmalı əsas müddəa qərarların, qəbul olunduğu zamana və şəraitə uyğun olaraq daşınmaz əmlak bazarında effektiv dəyişikliklərə səbəb olması və iqtisadi artımı lazımi səviyyədə dəstəkləməsidir. Bundan əlavə, yeni maliyyə alətlərinin tətbiq olunması daşınmaz əmlak bazarında maliyyələşmə şərtlərinə təsir göstərir ki, bu da pul siyasəti istiqamətini müəyyən edərkən mərkəzi bankların nəzərə almalı olduğu prioritet məsələlərdəndir. Son olaraq, daşınmaz əmlak bazarında şəffaflıq və bazar iştirakçılarının maarifləndirilməsi həm baş verə biləcək mənfi effektləri aradan qaldırır, həm də pul siyasətinin daha sağlam şəraitdə yerinə yetirilməsinə imkan yaradır.

Deməli, son böhran daşınmaz əmlak sektorunun ümumi iqtisadiyyatda nüfuzunu xeyli dərəcədə artırıb. Sübut edildi ki, daşınmaz əmlak sektorunun əslində iqtisadiyyatda əhəmiyyəti daha böyükdür. Artıq bu sahədə olan qiymət dəyişiklərini nəzərə almadan makrosiyasətə təsir etmək düzgün deyil.

Azərbaycanda daşınmaz əmlak sektorunun təşəkkül tapması özəlləşmədən sonraya təsadüf edir. İlk olaraq kənd təsərrüfatı sahəsində torpaq sahibləri yarandı və onlar daşınmaz əmlak sektorunun ilk sahibkarları oldu.

Lakin sonralar digər sahələrdə də daşınmaz əmlak sektoruna bağlı olan sahibkarlar qrupu formalaşdı. Hazırda yalnız daşınmaz əmlak sektorunun bir qrupu olan mənzil bazarının həcmi 1 milyard dollar səviyyəsindədir. Bura torpaq, kommersiya müəssisələrinin bazarını da əlavə etdikdə bazarın həcminin daha böyük olduğu aydınlaşır. Mütəxəssislərin fikrincə, daşınmaz əmlak bazarında mövcud olan qiymət səviyyəsi, qiymətlərdəki dəyişiklik ümumi iqtisadiyyatdakı dinamikanın ən bariz göstəricisidir. Əgər daşınmaz əmlak sektorunda canlanma varsa, deməli, ümumi iqtisadiyyatda inkişaf meylləri güclüdür, aktivlik yüksəkdir.

"MBA LTD" Qiymətləndirmə və Konsaltinq şirkətinin məlumatına əsasən 2012-ci ilin birinci yarısında daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan aktivlik üçüncü rübdə bir qədər səngiyib. Ümumilikdə 2012-ci ilin 9 ayı ərzində təkrar mənzil bazarında qiymətlər 5,5%, ilkin bazarda isə 0,9% artıb. Təkrar mənzil bazarında müşahidə olunan qiymət artımı əsasən daşınmaz əmlak bazarında təklifin daralması ilə izah olunur. Lakin təkrar mənzil bazarında 1 kv. metr mənzil sahəsinin qiyməti 2008-ci ilin dekabr ayına nəzərən qiymət 9,5%, ilkin bazarda isə 22,8% aşağıdır. Ötən dövr ərzində yaşayış obyektlərində kirayə haqqı 9,6% artıb, kommersiya obyektlərində icarə haqqı isə 4,3% ucuzlaşıb.

Dəyişikliklər göstərir ki, Azərbaycan iqtisadiyyatında aktivlik olsa da bu, əvvəlki illərdə olduğu kimi deyil. Daşınmaz əmlak sektorunda mümkün canlanma bu aktivliyi bir qədər artıra bilər.

Ümumiyyətlə qeyd edək ki, son illərdə daşınmaz əmlak sektoruna kredit qoyuluşları artır. Azərbaycanda 2006-cı ildə iqtisadiyyata qoyulan cəmi kreditlərin 2,7%-i (63,3 milyon manat) daşınmaz əmlakın tikintisinə və alınmasına yönəldilib. 2010-cu ildə bu göstərisi 3%-ə (254,6 milyon manat), 2012-ci ilin avqust ayının sonunda isə 6,3%-ə (705 milyon manat) yüksəlib. Daşınmaz əmlak sektoruna qoyulan kreditlərin cəmi kreditlərdə xüsusi çəkisi 6 il ərzində 2,3 dəfə artdığı halda kreditlərin məbləği 11 dəfə artıb.

Bu faktor da daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımını stimullaşdırır.

Əslində, bankların özü də daşınmaz əmlak sektorunda tələbin artırılmasında maraqlıdır. Əks təqdirdə, qiymətlər enə bilər ki, bu da banklar üçün yaxşı deyil. Çünki bank kreditləri əmlak bazarının əsas maliyyələşmə mənbələrindən biridir. Banklar kredit verərkən bir çox hallarda daşınmaz əmlakı girov götürürlər. Ona görə də əmlak bazarında qiymətlərin enməsi təminatın dəyərini azaldaraq bank aktivlərinin pisləşməsinə səbəb ola bilər. Bu halda bankın mənfəətliyi azalır və yeni kreditlərin verilməsi məhdudlaşır. Daşınmaz əmlak tikinti və onunla bağlı olan kreditlər ilə yanaşı digər növ kreditlər üçün də təminat ola bilər. Qiymətlərin enməsi nəticəsində bu sahədə olan mənfəətlik azalır və nəticədə borcalanların öz öhdəliklərini yerinə yetirmək imkanı çətinləşir.

Digər tərəfdən, bank kreditlərinin artması tələb və təklif arasında balansa təsir edərək qiymətlərin dəyişməsinə səbəb ola bilər.

Daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artması isə zənginlik effektini yaradır və istehlakın artmasına səbəb olur. Əmlak bazarında qiymətin artması tikinti və onunla bağlı sahələrin inkişafını stimullaşdırır.

Müvafiq olaraq mənfəətlik, məşğulluq və tələbat artır, qiymət dəyişməsi alıcıların və satıcıların davranışına təsir edir.

Vasif CƏFƏROV

Ekspress. – 2012. – 7 noyabr.- S. 9.