Mənzil mülkiyyətləri

müştərək cəmiyyəti

Vətəndaş cəmiyyətində insanların müxtəlif birliklər yaratması, orada iştirakı təbii haqlardan sayılır. İnsanlar birlikləri müxtəlif formada təsis edə bilər, məsələn, ailə, siyasi partiya, ictimai təşkilat, humanitar fond və s.. Birliklər məqsədinə görə, sosial, ictimai, siyasi, iqtisadi cəhətdən fərqləndirilir.

Bazar iqtisadiyyatının inkişaf etdiyi vətəndaş cəmiyyətlərində insanların təsis etdiyi birlikliklərdən biri də mənzil mülkiyyətləri müştərək cəmiyyətidir.

Son illərdə ölkədə aparılan iqtisadi islahatlar nəticəsində digər sahələr ilə yanaşı, mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunun inkişafında da əhəmiyyətli tədbirlər həyata keçirilib, bu sahənin yenidən qurulması istiqamətində müsbət dəyişikliklər baş verib. Mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunda həyata keçiriləcək islahatların mükəmməl qanunvericilik bazasını təşkil edən və beynəlxalq tələblərə uyğunlaşdırılan Mənzil Məcəlləsi qəbul edilib.

İqtisadiyyat Nazirliyinin məlumatına əsasən, Mənzil Məcəlləsində mənzil təsərrüfatında bazar prinsiplərinin tətbiqinin sürətləndirilməsi və bu sahədə aparılacaq islahatların əsas istiqamətləri, o cümlədən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraiti, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin, habelə sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarının tam qorunması üçün mənzil-kommunal sahəsində göstərilən bütün xidmətlərin yalnız istehlakçı ilə bağlanan müqavilələr əsasında həyata keçirilməsi müəyyən olunub.

Bu qanunvericilik aktı vətəndaşların mənzil hüquqlarının müdafiəsinə təminat verməklə yanaşı, əhalinin mənzil ehtiyaclarının təmin edilməsinə zəruri şəraitin yaradılması, onların mənzil probleminin həllini asanlaşdırmaq üçün mühüm imkanlar açaraq dövlətin, bələdiyyələrin və sakinlərin bu sahədə konkret hüquq və vəzifələrini müəyyən edib. Bununla yanaşı, yeni qanunvericilikdə çoxmənzilli binanın idarəetmə orqanı, ümumi əmlakın sərəncamvericisi kimi - sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının geniş səlahiyyətləri təsbit olunub.

Nazirlik bildirir ki, çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulundan asılı olmayaraq, bir çox məsələlər, o cümlədən ümumi mülkiyyət obyektlərinin digər şəxslərin istifadəsinə verilməsi, ümumi mülkiyyətin azaldılması barədə qərar qəbul olunması sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının razılığı olmadan həyata keçirilə bilməz. Həmçinin, binanın idarəetmə məsələlərinin həll olunması da sahə mülkiyyətçilərinin müstəsna səlahiyyətidir.

Bundan başqa, sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması prosesində bilavasitə iştirakının və cavabdehliyinin nəzərdə tutulması yeni Mənzil Məcəlləsinin əsas üstünlüklərindən olmaqla, xüsusi vurğulanmalıdır. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi və saxlanma xərcləri ilə bağlı məsələlərin bilavasitə sahə mülkiyyətçilərinin səlahiyyətinə aid edilməsi, bu sahədə dövlətin yükünü demək olar ki, aradan qaldırılıb.

Yeni mənzil qanunvericiliyinə görə, çoxmənzilli bina üç idarəetmə üsulundan biri - sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilə bilər. Çoxmənzilli binada mülkiyyətçi olan insanlar cəmiyyəti yaratdıqdan sonra özləri cəmiyyətə rəhbər təyin edəcək, həmin şəxs sakinlərin problemlərinin həlli, həmçinin mənzildən kənarda qalan sahələrin - ümumi əmlakın qorunub saxlanmasını təmin edəcəkdir.

Mənzil Məcəlləsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üçün təklif olunan üç idarəetmə üsulundan demək olar ki, mənzil mülkiyyətçiləri üçün daha əlverişlisi və səmərəlisi, eyni zamanda beynəlxalq təcrübədə geniş yayılmış və bir forma kimi özünü doğrultmuş üsul - Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətlərinin yaradılmasıdır.

Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) dedikdə, ilk növbədə çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilən həddlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi nəticəsində yaradılan bir idarəetmə üsulu olduğu qəbul edilməlidir.

Bu gün çoxmənzilli yaşayış binalarının MMMC-lər yaratmaqla idarə olunması mənzil-kommunal təsərrüfatında islahatların genişləndirilməsində mühüm istiqamət kimi əhəmiyyətə malikdir. Bu idarəetmə üsulu mənzil-kommunal sahəsində həyata keçirilən xidmətlərin keyfiyyətinin istehlakçıların mənafeyinə uyğun yaxşılaşdırmaqla, mülkiyyətçilərə yeni imkanlar və bir sıra üstünlüklər verir. Nəzərə alaq ki, hazırda bu sahədə inkişaf arzu olunan səviyyədə deyil.

Bunun əsas səbəblərindən biri - əhalidə belə idarəetmə metodunun mövcudluğu barədə kifayət qədər məlumatın olmaması və ümumilikdə bu sahəyə münasibətdə neqativ streotiplərin yaranmasıdır. Əhalinin böyük əksəriyyəti şəxsi mənzilinin idarə olunmasında məsuliyyəti öz üzərinə götürməyə psixoloci cəhətdən hazır deyil, onda bu məsələnin ağır bir proses olduğunu düşünmək olar. Ona görə də ilk növbədə yeni idarəetmə metodlarının, xüsusən də MMMC-nin yaradılması və fəaliyyətinin təşkili ilə bağlı marifləndirici işlərin həyata keçirilməsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir.

Vətəndaş cəmiyyətimiz üçün çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının idarə edilməsində yenilik olan MMMC-nin yaradılması, fəaliyyəti, vəzifə və funksiyaları haqqında, bu idarəetmə üsulunun müsbət tərəfləri barəsində məlumata sahib olmaq önəmlidir.

İqtisadiyyat Nazirliyinin məlumatına əsasən, MMMC çoxmənzilli yaşayış binası sahə mülkiyyətçilərinin təşəbbüsləri ilə könüllülük prinsipi əsasında, onların ümumi səslərinin sayının əlli faizindən çoxluğu ilə ümumi yığıncağının qəbul etdiyi qərara əsasən yaradılır. Bütün bu proses çoxmənzilli binanın idarə edilmə üsulunun seçilməsi üçün sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının nümunəvi Protokoluna əsasən həyata keçirilir və MMMC-nin Nizamnaməsi təsdiq edilir.

MMMC Ədliyyə Nazirliyi tərəfindən dövlət qeydiyyatından keçdiyi andan hüquqi şəxs hesab edilir. Üzərində öz adı həkk olunmuş möhürü, bankda hesablaşma və digər hesabları, həmçinin sair rekvizitləri olur. Nizamnaməsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbdırsa, MMMC fəaliyyət müddəti məhdudlaşdırılmadan yaradılır.

Ümumiyyətlə, MMMC qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçılar arasında bölüşdürmək deyil. MMMC-nin əsas məqsədi cəmiyyətin təsərrüfat fəaliyyəti nəticəsində əldə etdiyi vəsaitin yalnız cəmiyyətin üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə binanın birgə istifadədə olan hissələrinin və cəmiyyətin yerləşdiyi yaşayış binasının istismarına və kommunal xidmətlər (lift, istilik, abadlıq, yaşıllaşdırma, avtodayanacaq, mühafizə və s.) üzrə qurğu və avadanlıqlarının təmiri və bərpasına yönəldilməsindən ibarətdir.

Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı, cəmiyyətin idarə heyəti və maliyyə təftiş komissiyası (müfəttişi) cəmiyyətin idarəetmə orqanlarıdır.

MMMC-nin Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən edilən qanunvericiliyə müvafiq qaydada çoxmənzilli binanın idarə edilməsi haqqında müqavilə, habelə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və təmiri, kommunal xidmətlərin göstərilməsi haqqında və cəmiyyət iştirakçılarının maraqlarına uyğun digər müqavilələr bağlamaq, illik gəlir və xərclər smetasını, o cümlədən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri xərclərini, çoxmənzilli binanın əsaslı təmirinə və ya yenidən qurulmasına çəkilən xərclərin smetasını, ehtiyat fonduna xüsusi haqqı və ayırmaları və digər xərcləri müəyyən etmək, cəmiyyətin qəbul olunan illik gəlir və xərclər smetası əsasında çoxmənzilli binanın hər bir sahə mülkiyyətçisinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq onun üçün ödəniş və haqların miqdarını müəyyən etmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri üçün işlər görmək və xidmətlər göstərmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən mütləq ödəniş və haqların və digər ümumi xərclərin ödənilməsi üzrə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsi nəticəsində vurulan zərərin əvəzinin tam ödənilməsini məhkəmə qaydasında tələb etmək və digər hüquqları vardır.

Mənzil Məcəlləsinə əsasən Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin vəzifələri aşağıdakılardan ibarətdir: mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvləri olmayan çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri haqqında müqavilələr bağlamaq, qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş qaydada müqavilə üzrə öhdəlikləri yerinə yetirmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi sanitariya və texniki vəziyyətini təmin etmək. Bundan əlavə, çoxmənzilli binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən onların çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda paylarına mütənasib olaraq ümumi əmlakının saxlanılması və təmiri üzrə vəzifələrinin yerinə yetirilməsini təmin etmək, ümumi əmlaka sahiblik, ondan istifadə və barəsində sərəncam vermək qaydası müəyyən edilərkən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarına və qanuni mənafelərinə riayət edilməsini təmin etmək, sahə mülkiyyətçilərinin çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına sahiblik, ondan istifadə və qanunvericiliklə müəyyən edilən hədlərdə barəsində sərəncam vermək hüquqlarının həyata keçirilməsini çətinləşdirən və maneçilik törədən üçüncü şəxslərin hərəkətlərinin qarşısının alınması və ya bu kimi hərəkətlərə son qoyulması üçün zəruri tədbirlər görmək, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin qanuni mənafelərini, o cümlədən üçüncü şəxslərlə münasibətlərdə təmsil etmək MMMC-nin vəzifələrinə aiddir.

Vasif CƏFƏROV

Ekspress.-2017.-11-13 mart.-S.11.